תשואה אמריקאית

home-1682300_960_720

איך זה שיותר ויותר ישראלים משקיעים בנדל"ן בארה"ב? כולם פתאום עשירים מופלגים? מה יודעים משקיעי הנדל"ן החכמים שאתם עדיין לא?

כדי להבין את התופעה ביקשנו מירון זוזוט, יועץ השקעות נדל"ן ביום ונגן בלילה, לתת לנו קצת הסברים ובעיקר, טיפים.

איך תוכל להסביר את הנהירה של השקעות נד"לניות לחו"ל ובעיקר לארה"ב?

"כדי להבין את נהירת המשקיעים לארה"ב, אנו צריכים ללכת אחורה בזמן.

ב-2008 כפי שאתם בטח יודעים, התרחש משבר הסאב פריים בארה"ב. לא זה המקום להרחיב בעניין. כפי שמתרחש בעיתות משבר גם כאן מוכיחה את עצמה הנוסחה שאם יש מישהו שמפסיד כנראה יש מישהו שמרוויח.

וכך התחילו משקיעי נדל"ן חכמים לאסוף כמה שיותר נכסים וכך החל השוק להתייצב ואט אט לטפס מעלה. במקביל בישראל עלו מחירי הנדל"ן בצורה אגרסיבית (הבועה המפורסמת).

משקיעי הנדל"ן החכמים הבינו זאת והפנו את הכסף להשקעות מעבר לים".

ירון זוזוט, מומחה לנדל"ן אמריקאי
ירון זוזוט, מומחה לנדל"ן אמריקאי

 

אז איך למעשה ניתן להרוויח כסף בהקשעה כזו?

"בנדל"ן ישנן שתי דרכים עיקריות להרוויח כסף:

  1. קניה ,השבחה,מכירה – BUY FIX & SELL

במודל זה פוגשים את הרווח בזמן קצר יחסית . מודל זה כולל בתוכו השבחה ע"י שיפוץ, הרחבה או בניה מחדש. לעיתים ישנם משקיעים שקונים מתחת למחיר השוק ומיד ממשים במחיר שוק או קצת מעבר.

מודל זה נחשב בעל סיכון גבוה יותר מכיוון שצריכים לקנות במחיר נמוך וצריכים לנהל את ההשבחה בצורה מיטבית ולקוות שהשוק יתגמל אותנו כראוי.

  1. קניה והחזקה – BUY & HOLD

רווח תזרימי שמגיע מהשכרת הנכס –CASHFLOW

רווח הוני כתוצאה מעליית ערך – CAPITAL GAIN

חשוב לדעת כי במודל זה (קניה והחזקה) ההשקעה סולידית יותר ואינה מושפעת ממגמת השוק באופן מיידי. שוק הנדל"ן סלחני עם משקיעים לאורך תקופה ארוכה".

ובישראל זה לא עובד?

"בזמן שבישראל עלו מחירי הבתים/דירות, מחירי השכירות לא עלו באותו שיעור.

בנוסף, בשנים האחרונות וכחלק ממאבק בעליית מחירי הנדל"ן הוטלו מיסים על משקיעי נדל"ן: הראשון הוא מס רכישה בסך 8% על דירה שניה ומס דירה שלישית 1% מערך הנכס השלישי ומעלה (נמצא בדיון בבג"צ בימים אלה).

לדוגמה דירה באיזורי ביקוש שמניבה 2.5-3%  שנתיים –  המשמעות שמשקיע לא יראה תשואה במשך 3 שנים לפחות (בחישוב כולל עלויות נוספות בקנייה).

במקביל, בארה"ב המדיניות שונה בתכלית. ארה"ב מעודדת משקיעים מכל העולם ועושה הכל ע"מ להקל עליהם כמו כן ישנה שקיפות ותנאים מעודדי השקעה.

גם אני הבנתי זאת והחל משנת 2015 השקעתי בעצמי וביחד עם אחרים בנכסים מניבים".

איפה בארה"ב אתה ממליץ להתמקד?

"בחרתי את אטלנטה שבמדינת ג'ורג'יה כיעד מאותן סיבות שציינתי ובעקבות מחקר שערכתי ובו גיליתי שהאזור במגמת עליה, בעל ביקושים מתגברים, אחוזי תעסוקה גבוהים וכניסה של חברות גדולות למדינה.

כמו גם אחוזי דירות ריקות (VACANCY) נמוך. המשמעות המיידית היא אחוזי תשואה גבוהים 8-10%!

לסיכום, זה לא סוד שישראל נמצאת במקום הגבוה ביותר ביחס בין מחירי הדירות ובין השכר הממוצע. להמחשה, נתונים שפורסמו ע"י בנק ישראל בשנת 2014:

כמות המשכורות הנדרשת לקניית דירה ממוצעת:
ישראל 148
יפן 93
קנדה 84
צרפת 76
ספרד 71
ארה"ב 66
הולנד 59

המצב מאז, אגב – רק החמיר.

לפרטים נוספים או פגישת ייעוץ: 054-6608080

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *